Жилищный комитет

ЖКХ - НОВЫЕ ПРАВИЛА И СТАНДАРТЫ

В 2011 году в жилищное законодательство внесено ряд существенных изменений, в частности в Жилищный кодекс РФ и в Правила предоставления коммунальных услуг.

Основные изменения в Жилищный кодекс РФ.

Вводится новый институт управления многоквартирным домом - Совет многоквартирного дома. Если ТСЖ в доме не создано, но активные жильцы все же хотят контролировать работу управляющей организации, теперь они обязаны сформировать Совет дома. Это требование распространяется на собственников домов в которых более чем 4 квартиры.

Совет многоквартирного дома:

- представляет собственникам помещений свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на общем собрании;

- представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

- обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений;

- осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг;

- представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Совет дома действует до переизбрания или до создания в доме ТСЖ.

Законом предусмотрено, что если в течение календарного года (те есть до середины июня 2012 года) собственники не изберут совет многоквартирного дома, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

На основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета дома, органов управления ТСЖ или ЖСК орган местного самоуправления проводит в установленном порядке проверку деятельности управляющей организации в части выполнения ею условий договора управления. При выявлении нарушений созывается общее собрание собственников помещений в данном доме по вопросу расторжения договора управления с данной управляющей компанией и о выборе новой управляющей организации или иного способа управления. Порядок проведения таких проверок в настоящее время разрабатывается на федеральном уровне.

Государственные жилищные инспекции субъектов Российской Федерации наделяются новыми функциями по контролю за соответствием многоквартирных домов требованиям энергетической эффективности и требованиям их оснащенности приборами учета; за обеспечением управляющими организациями свободного доступа к информации в соответствии со стандартом раскрытия информации.

Управляющие организации и организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах должны уведомлять о начале своей деятельности органы государственной власти РФ в области жилищных отношений.

Теперь уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ (на сегодняшний день это государственные жилищные инспекции) вправе проверять обоснованность создания ТСЖ, законность их уставов, избрания их руководителей, а при выявлении несоответствий требованиям законодательства - направлять товариществу предписание с требованием об устранении выявленных нарушений в шестимесячный срок с момента направления такого предписания. В случае его неисполнения в установленный срок или в случаях выявления нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения - вправе обратиться в суд.

До 01.03.2012 ТСЖ должны представить в жилищную инспекцию заверенные копии решений о создании ТСЖ, Уставов товариществ, внесенных в уставы изменений, а инспекция до 01.03.2013 должна проверить правомерность принятых собственниками решений.

Внесены ряд изменений в порядок создания и деятельности ТСЖ. Теперь протокол о создании ТСЖ в обязательном порядке подписывают все собственники, проголосовавшие за его создание и данный документ является обязательным при государственной регистрации ТСЖ, также как Устав товарищества и сведения о долях собственников в праве общей долевой собственности. Члены ТСЖ и не являющиеся его членами собственники помещений в многоквартирном доме имеют право на ознакомление с документами, касающимися деятельности товарищества.

Запрещено создание ТСЖ в строящихся домах.

Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов утверждены постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – постановление № 354). Вступят в силу данные правила только в конце текущего или начале следующего года.

Новые Правила регулируют отношения по предоставлению коммунальных услуг, в том числе устанавливают права и обязанности исполнителей и потребителей коммунальных услуг, контроль за качеством предоставления услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении, порядок изменения размера платы при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Правилами предоставления коммунальных услуг весьма подробно регламентируется содержание и порядок заключение договора на обслуживание жилых домов и предоставление, и учет коммунальных услуг. Основная обязанность за деятельность в этом направлении возлагается на управляющие компании. В частности определено, что при заключении договоров достаточно жестко ставится условие по их содержанию: если потребитель заключил договор с управляющей компанией, который не соответствует условиям новых Правил, то действующей нормой считаются положения постановления № 354.

По каждому виду коммунальных услуг вводится два платежа:

- за потребление непосредственно внутри квартиры;

- за потребление на общедомовые нужды. При этом вводится норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды в многоквартирном доме. Это упорядочит расчеты в случае, когда отсутствует коллективный прибор учета.

Также ужесточена ответственность неплательщика. Теперь ограничение предоставления коммунальных услуг может наступить не через 6 месяцев, как сейчас, а через 3 месяца.

Потребителям предоставлена возможность заключения прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на предоставление коммунальных услуг.

Пересмотрены алгоритмы расчетов за коммунальные услуги, как при наличии приборов учета, так и при их отсутствии. Исключена норма, когда в конце года на потребителей, у которых установлены индивидуальные приборы учета, распределялся весь годовой небаланс потребления по многоквартирному дому.

Фактическим оператором снятия показаний приборов учета и организатором их эксплуатации становится управляющая компания. Так же управляющая компания становится посредником при фиксировании фактов нарушения качества предоставляемых коммунальных услуг.

В состав мероприятий по содержанию общедомового имущества включаются мероприятия по энергосбережению, установке и снятию показаний приборов учета, а так же затраты на содержание информационных систем по учету.

В соответствии с постановлением № 354 в ближайшее время должны быть разработаны следующие документы:

- примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг, а также методические рекомендации по ее заполнению;

- примерные условия договора управления многоквартирным домом;

- порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды;

- порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг, за исключением газоснабжения, при использовании земельного участка и надворных построек.

Одна из главных целей закона – усиление контроля за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть управляющими компаниями и ТСЖ. Причем речь идет о контроле как со стороны органов власти, так и собственников квартир.